error_text
الموضوع :
|
|
كتاب الإجارة / فصل في أحكام عقد الإجارة
الإجارة من العقود اللازمة لا تنفسخ إلاّ بالتقايل أو شرط الخيار لأحدهما أو كليهما إذا اختار الفسخ. نعم الإجارة المعاطاتيّة جائزة[46]، يجوز لكلّ منهما الفسخ ما لم تلزم بتصرّفهما أو تصرّف أحدهما فيما انتقل إليه.
(مسألة 1): يجوز بيع العين المستأجرة قبل تمام مدّة الإجارة، ولا تنفسخ الإجارة به فتنتقل إلى المشتري مسلوبة المنفعة مدّة الإجارة. نعم للمشتري مع جهله بالإجارة خيار فسخ البيع ; لأنّ نقص المنفعة عيب[47]، ولكن ليس كسائر العيوب، ممّا يكون المشتري معه مخيّراً بين الردّ والأرش، فليس له أن لا يفسخ ويطالب بالأرش، فإنّ العيب الموجب للأرش ما كان نقصاً في الشيء في حدّ نفسه، مثل العمى والعرج، وكونه مقطوع اليد، أو نحو ذلك، لا مثل المقام الذي العين في حدّ نفسها لا عيب فيها، وأمّا لو علم المشتري أنّها مستأجرة ومع ذلك أقدم على الشراء فليس له الفسخ أيضاً. نعم لو اعتقد كون مدّة الإجارة كذا مقداراً فبان أنّها أزيد، له الخيار أيضاً، ولو فسخ المستأجر الإجارة رجعت المنفعة في بقيّة المدّة إلى البائع لا إلى المشتري. نعم لو اعتقد البائع والمشتري بقاء مدّة الإجارة وأنّ العين مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا وتبيّن أنّ المدّة منقضية، فهل منفعة تلك المدّة للبائع حيث إنّه كأنّه شرط كونها مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا، أو للمشتري لأنّها تابعة للعين ما لم تفرز بالنقل إلى الغير أو بالاستثناء، والمفروض عدمها، وجهان، والأقوى الثاني[48]. نعم لو شرطا[49] كونها مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا بعد اعتقاد بقاء المدّة كان لما ذكر وجه[50]. ثمّ بناءً على ما هو الأقوى من رجوع المنفعة في الصورة السابقة إلى المشتري فهل للبائع الخيار أو لا ؟ وجهان، لا يخلو أوّلهما من قوّة[51]، خصوصاً إذا أوجب ذلك له الغبن. هذا إذا بيعت العين المستأجرة على غير المستأجر، أ مّا لو بيعت عليه ففي انفساخ الإجارة وجهان، أقواهما العدم[52]، ويتفرّع على ذلك اُمور: منها: اجتماع الثمن والاُجرة عليه حينئذ. ومنها: بقاء ملكه للمنفعة في مدّة تلك الإجارة لو فسخ البيع بأحد أسبابه، بخلاف ما لو قيل بانفساخ الإجارة. ومنها: إرث الزوجة من المنفعة في تلك المدّة لو مات الزوج المستأجر بعد شرائه لتلك العين وإن كانت ممّا لا ترث الزوجة منه، بخلاف ما لو قيل بالانفساخ بمجرّد البيع. ومنها: رجوع المشتري[53] بالاُجرة[54] لو تلف العين بعد قبضها وقبل انقضاء مدّة الإجارة، فإن تعذّر استيفاء المنفعة يكشف عن بطلان الإجارة، ويوجب الرجوع بالعوض وإن كان تلف العين عليه. (مسألة 2): لو وقع البيع والإجارة في زمان واحد، كما لو باع العين مالكها على شخص وآجرها وكيله على شخص آخر، واتّفق وقوعهما في زمان واحد، فهل يصحّان معاً، ويملكها المشتري مسلوبة المنفعة، كما لو سبقت الإجارة، أو يبطلان معاً للتزاحم في ملكيّة المنفعة، أو يبطلان معاً بالنسبة إلى تمليك المنفعة فيصحّ البيع على أنّها مسلوبة المنفعة تلك المدّة، فتبقى المنفعة على ملك البائع وجوه، أقواها الأوّل[55] ; لعدم التزاحم[56]، فإنّ البائع لا يملك المنفعة، وإنّما يملك العين، وملكيّة العين توجب ملكيّة المنفعة للتبعيّة وهي متأخّرة عن الإجارة. (مسألة 3): لا تبطل الإجارة بموت المؤجر ولا بموت المستأجر على الأقوى. نعم في إجارة العين الموقوفة إذا آجر البطن السابق تبطل بموته بعد الانتقال إلى البطن اللاحق ; لأنّ الملكيّة محدودة، ومثله ما لو كانت المنفعة موصى بها للمؤجر ما دام حيّاً، بخلاف ما إذا كان المؤجر هو المتولّي للوقف وآجر لمصلحة البطون إلى مدّة، فإنّها لا تبطل بموته، ولا بموت البطن الموجود حال الإجارة، وكذا تبطل إذا آجر نفسه[57] للعمل بنفسه[58]من خدمة أو غيرها، فإنّه إذا مات لا يبقى محلّ للإجارة، وكذا إذا مات المستأجر الذي هو محلّ العمل، من خدمة أو عمل آخر متعلّق به بنفسه، ولو جعل العمل في ذمّته[59] لا تبطل الإجارة بموته، بل يستوفى من تركته، وكذا بالنسبة إلى المستأجر إذا لم يكن محلّ للعمل، بل كان مالكاً له على المؤجر، كما إذا آجره للخدمة من غير تقييد بكونها له، فإنّه إذا مات تنتقل إلى وارثه، فهم يملكون عليه ذلك العمل، وإذا آجر الدار واشترط على المستأجر سكناه بنفسه لا تبطل بموته، ويكون للمؤجر خيار[60] الفسخ[61]. نعم إذا اعتبر سكناه على وجه القيديّة تبطل بموته[62]. (مسألة 4): إذا آجر الوليّ أو الوصيّ الصبيّ المولّى عليه مدّة تزيد على زمان بلوغه ورشده بطلت في المتيقّن بلوغه فيه، بمعنى أنّها موقوفة على إجازته وصحّت واقعاً وظاهراً بالنسبة إلى المتيقّن صغره، وظاهراً بالنسبة إلى المحتمل، فإذا بلغ له أن يفسخ على الأقوى، أي لا يجيز، خلافاً لبعضهم فحكم بلزومها عليه لوقوعها من أهلها في محلّها في وقت لم يعلم لها مناف، وهو كما ترى. نعم لو اقتضت المصلحة اللازمة المراعاة إجارته مدّة زائدة على زمان البلوغ، بحيث يكون إجارته أقلّ من تلك المدّة خلاف مصلحته تكون لازمة[63] ليس له فسخها بعد بلوغه، وكذا الكلام في إجارة أملاكه[64]. (مسألة 5): إذا آجرت إمرأة نفسها للخدمة مدّة معيّنة، فتزوّجت قبل انقضائها، لم تبطل[65] الإجارة وإن كانت الخدمة منافية لاستمتاع الزوج[66]. (مسألة 6): إذا آجر عبده أو أمته للخدمة ثمّ أعتقه، لا تبطل الإجارة بالعتق، وليس له الرجوع على مولاه بعوض تلك الخدمة في بقيّة المدّة ; لأنّه كان مالكاً لمنافعه أبداً وقد استوفاها بالنسبة إلى تلك المدّة، فدعوى أنّه فوّت على العبد ما كان له حال حرّيته كماترى. نعم يبقى الكلام في نفقته في بقيّة المدّة إن لم يكن شرط كونها على المستأجر، وفي المسألة وجوه: أحدها: كونها على المولى ; لأنّه حيث استوفى بالإجارة منافعه فكأنّه باق على ملكه. الثاني: أنّه في كسبه إن أمكن له الاكتساب لنفسه في غير زمان الخدمة، وإن لم يمكن فمن بيت المال، وإن لم يكن فعلى المسلمين كفاية. الثالث: أنّه إن لم يمكن اكتسابه في غير زمان الخدمة، ففي كسبه وإن كان منافياً للخدمة. الرابع: أنّه من كسبه، ويتعلّق مقدار ما يفوت منه من الخدمة بذمّته. الخامس: أنّه من بيت المال من الأوّل ولا يبعد قوّة[67] الوجه الأوّل[68]. (مسألة 7): إذا وجد المستأجر في العين المستأجرة عيباً سابقاً على العقد وكان جاهلاً به، فإن كان ممّا تنقص به المنفعة، فلا إشكال في ثبوت الخيار له بين الفسخ والإبقاء، والظاهر عدم جواز مطالبته الأرش[69]، فله الفسخ أو الرضا بها مجّاناً. نعم لو كان العيب مثل خراب بعض بيوت الدار، فالظاهر تقسيط[70] الاُجرة[71] ; لأنّه يكون حينئذ من قبيل[72] تبعّض الصفقة، ولو كان العيب ممّا لا تنقص معه المنفعة، كما إذا تبيّن كون الدابّة مقطوع الاُذن أو الذنب، فربما يستشكل في ثبوت الخيار معه، لكن الأقوى ثبوته إذا كان ممّا يختلف به الرغبات، وتتفاوت به الاُجرة، وكذا له الخيار إذا حدث فيها عيب بعد العقد وقبل القبض، بل بعد[73] القبض أيضاً، وإن كان استوفى بعض المنفعة ومضى بعض المدّة. هذا إذا كانت العين شخصيّة، وأمّا إذا كانت كليّة وكان الفرد المقبوض معيباً فليس له فسخ العقد، بل له مطالبة البدل. نعم لو تعذّر البدل كان له الخيار في أصل العقد. (مسألة 8): إذا وجد المؤجر عيباً سابقاً[74] في الاُجرة ولم يكن عالماً به كان له فسخ العقد، وله الرضا به، وهل له مطالبة الأرش معه ؟ لا يبعد[75] ذلك[76]، بل ربّما يدّعى عدم الخلاف فيه، لكن هذا إذا لم تكن الاُجرة منفعة عين، وإلاّ فلا أرش فيه، مثل ما مرّ في المسألة السابقة من كون العين المستأجرة معيباً. هذا إذا كانت الاُجرة عيناً شخصيّة، وأمّا إذا كانت كلّيّة فله مطالبة البدل، لا فسخ أصل العقد إلاّ مع تعذّر البدل على حذو ما مرّ في المسألة السابقة. (مسألة 9): إذا أفلس المستأجر بالاُجرة كان للمؤجر الخيار[77] بين الفسخ واسترداد العين، وبين الضرب مع الغرماء، نظير ما إذا أفلس المشتري بالثمن، حيث إنّ للبائع الخيار إذا وجد عين ماله. (مسألة 10): إذا تبيّن غبن المؤجر أو المستأجر فله الخيار، إذا لم يكن عالماً به حال العقد، إلاّ إذا اشترطا سقوطه في ضمن العقد. (مسألة 11): ليس في الإجارة خيار المجلس[78] ولا خيار الحيوان، بل ولا خيار التأخير على الوجه المذكور في البيع، ويجري فيها خيار الشرط حتّى للأجنبي، وخيار العيب[79] والغبن كما ذكرنا، بل يجري فيها سائر الخيارات كخيار الاشتراط وتبعّض الصفقة وتعذّر التسليم والتفليس والتدليس والشركة، وما يفسد ليومه[80] وخيار شرط ردّ العوض نظير شرط ردّ الثمن في البيع. (مسألة 12): إذا آجر عبده أو داره مثلاً ثمّ باعه من المستأجر لم تبطل الإجارة، فيكون للمشتري منفعة العبد مثلاً من جهة الإجارة قبل انقضاء مدّتها، لا من جهة تبعيّة العين، ولو فسخت الإجارة رجعت إلى البائع، ولو مات بعد القبض رجع المشتري المستأجر على البائع بما يقابل بقيّة المدّة من الاُجرة وإن كان تلف العين عليه، والله العالم. _____________________________________________ [46]. الأقوى لزومها، كما أنّ الأقوى لزوم البيع المعاطاتي أيضاً، لكن لا ينبغي ترك مراعاة الاحتياط. (خميني). ـ الأظهر أنّها أيضاً لازمة. (خوئي). ـ بل لازمة على الأقوى كالبيع. (صانعي). ـ بل لا يبعد كونها لازمة أيضاً، وعلى تقدير الجواز فالملزم لا ينحصر بالتصرّف، كما أنّ الظاهر عدم كون كلّ تصرّف ملزماً. (لنكراني). [47]. في التعليل إشكال. (خميني). ـ ظاهره أنّ الخيار هنا خيار العيب، وأنّ عدم ثبوت الأرش إنّما هو لأجل عدم كون كلّ عيب موجباً لثبوته، ولكنّه مخدوش ; لأنّ العيب الحقيقي ما كان نقصاً أو زيادة في الخلقة الأصلية، والمفروض عدم ثبوته في المقام، والعيب الحكمي يحتاج إلى الدليل، وعليه فالظاهر ما أفاده في « الجواهر » من كون الخيار في المقام خيار تعذّر التسليم ; لاقتضاء إطلاق العقد تعجيل التسليم للانتفاع، وهنا احتمالات اُخر ضعيفة. (لنكراني). [48]. لا يبعد أن يكون الأوّل هو الأقوى. (خوئي). ـ بل الأظهر الأوّل، إذ مع اعتقادهما بقاء مدّة الإجارة لابدّ وأن يقصدا كونه مسلوب المنفعة إلى زمان كذا، وهذا بمنزلة الاشتراط. (صانعي). [49]. كما أنّه لو كان بنحو التوصيف أيضاً يكون كذلك، سواء كان الوصف هي مسلوبية المنفعة في برهة من الزمان، أم كونها مستأجرة. (لنكراني). [50]. لكن الأوجه تبعيّة النماء للعين أيضاً، وهذا كما لو توهّم عدم المنفعة للعين مدّة واشترط مسلوبيّة المنفعة فيها. (خميني). [51]. في صورة الغبن. (خميني). ـ بل الأقوى هو الثاني، إلاّ إذا كان ذلك موجباً للغبن. (خوئي). ـ في خصوص ما إذا أوجب الغبن في المعاملة البيعيّة. (لنكراني). [52]. بل احتمال الانفساخ في غاية الضعف. (صانعي). [53]. من حين تلف العين، فإنّه بهذا القيد من متفرّعات عدم الانفساخ. (خميني). ـ رجوعه بكل الاُجرة منوط بالتلف قبل انقضاء شيء من المدّة وإلاّ فالتلف بعد انقضاء بعض المدّة موجب للرجوع بالنسبة إلى المدّة الباقية وله الفسخ وأداء اُجرة المثل للمدّة الماضية. (صانعي). [54]. أي من حين التلف، وأمّا على الانفساخ فيرجع بالاُجرة من حين البيع الذي هو زمان الانفساخ على هذا القول. (لنكراني). [55]. بل أقواها الأخير لتزاحم العقدين في التأثير زماناً، ولا أثر للتقدّم والتأخّر في الرتبة في المقام ونحوه، كما حقّق في محلّه. (خوئي). ـ أقواها الثاني للتزاحم، وما في تعليله لعدم التزاحم نظر ; لأنّ التأ خّر على فرضه تأ خّر عقلي لا مساس له بعالم الاعتبار العقلائي الذي هو الملاك في باب المعاملات، فلا وجه لكونه رافعاً للتزاحم. (صانعي). [56]. في التعليل نظر ; لأنّ التأخّر على فرضه تأخّر عقليّ لا مساس له بعالم الاعتبار العقلائي، الذي هو الملاك في باب المعاملات، بل علّة صحّة الأمرين عدم المنافاة بين الإضافتين وعدم المعاندة بين الحقيقتين، ولذا تجتمعان في البقاء فيما لو سبق عقد الإجارة على البيع كما مرّ. هذا، ولكن مقتضى صحّتهما ليس ملكية المشتري للعين مسلوبة المنفعة، بل ملكية المنفعة مردّدة بينهما، ويمكن الرجوع إلى القرعة للتعيين. (لنكراني). [57]. البطلان في هذه الصورة وفي الصورة الثانية إنّما هو فيما إذا كان متعلّق الإجارة مقيّداً بزمان قد تحقّق الموت قبله أو في أثنائه أو كان الموت واقعاً قبل مضيّ زمان يسع متعلّق الإجارة. (خوئي). [58]. مع كون القيد هنا وفي الفرض الآتي دخيلاً في المطلوب الواحد، وأمّا لو كان بنحو تعدّد المطلوب فالإجارة صحيحة، غاية الأمر ثبوت خيار تعذّر الشرط. (لنكراني). [59]. من دون قيد المباشرة. (صانعي). ـ من دون اعتبار المباشرة قيداً أو شرطاً. (لنكراني). [60]. لا وجه لهذا الخيار، بل الظاهر بطلان الإجارة بالموت. (خميني). [61]. هذا إذا تخلّفت الورثة عن العمل بالشرط. (خوئي ـ صانعي). [62]. فيه إشكال بل منع. (خوئي). [63]. فيه إشكال. نعم هي كذلك في إجارة الأملاك. (خوئي). ـ فيه وفي أملاكه إشكال. (صانعي). [64]. لكن الظاهر أنّ مقتضى إطلاق دليل الولاية على الأملاك النفوذ وعدم جواز الفسخ مطلقاً، وأمّا الولاية على النفس فالحكم بإطلاقها مشكل. (لنكراني). [65]. وتصير حال المرأة حينئذ حال الدار المستأجرة المنتقلة إلى المشتري مسلوبة. (لنكراني). [66]. لكن له خيار التدليس مع تحقّق شرائطه. (صانعي). [67]. بل الثاني أظهر. (لنكراني). [68]. بل الثاني أشبه. (خميني). ـ بل الأقوى هو الوجه الثاني. (خوئي). ـ بل أقواها الثاني وإن تعذّر الثاني بمراتبه جاز بل وجب له تحصيل ما يشدّ رمقه وإن زاحم ما عليه من الخدمة لأهمية وجوب حفظ النفس عن حرمة التصرّف في حقّ الغير وحينئذ يتعلّق عوض الفائت منها بذمّته يطالب به عند يساره. (صانعي). [69]. لعدم الدليل عليه في غير البيع، وإلغاء الخصوصيّة عنه مشكل. (لنكراني). [70]. ولكنّه غير الأرش المصطلح. (لنكراني). [71]. وله خيار الفسخ أيضاً. (خميني ـ صانعي). ـ في إطلاقه إشكال. (خوئي). [72]. ومقتضاه ثبوت الخيار في الباقي. (لنكراني). [73]. ثبوت الخيار في هذه الصورة مشكل. (لنكراني). [74]. أي على العقد، وأمّا إذا كان سابقاً على القبض فقط فجريان الحكم فيه مشكل وإن كان ظاهر المشهور عدم الفرق. (لنكراني). [75]. مشكل. (خميني). ـ محلّ إشكال. (صانعي). ـ بل العدم غير بعيد. (لنكراني). [76]. فيه إشكال. (خوئي). [77]. محلّ إشكال، فالأحوط التخلّص بالتصالح. (خميني). [78]. على إشكال، خصوصاً إذا اشترط بعنوانه. (لنكراني). [79]. لا على النحو الذي يجري فيه البيع من التخيير بين الردّ والأرش، فهو وخيار التأخير على نحو واحد. (لنكراني). [80]. فيه تأ مّل. (خميني). ـ في جريان الخيار فيه إشكال. (خوئي). ـ أي إذا كانت الاُجرة ما يفسد ليومه، ومع ذلك جريان هذا الخيار فيها مشكل. (لنكراني).
|
الفهرس
خدمات الموقع 
الفكر
